Rivalutazione di partecipazioni e terreni: entro il 30 novembre 2026 perizia giurata e versamento dell'imposta sostitutiva

Il 30 novembre 2026 è l'ultima data utile per rivalutare le partecipazioni e i terreni posseduti al 1° gennaio 2026. Entro tale termine, che cade di lunedì, vanno asseverata la perizia di stima e versata l'imposta sostitutiva, per intero o limitatamente alla prima rata.

La possibilità di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni, introdotta dagli articoli 5 e 7 della L. 448/2001 e più volte riaperta nel corso degli anni, è oggi strutturale: la legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, c. 30) l'ha infatti resa una facoltà a regime. Ciononostante, la procedura va perfezionata entro il termine fissato, che per il 2026 è il 30 novembre; il valore da rivalutare è quello posseduto alla data del 1° gennaio 2026.

Possono avvalersene i soggetti che realizzano redditi diversi di cui all'art. 67, c. 1, lett. c) e c-bis), del TUIR: le persone fisiche, per le operazioni estranee all'esercizio di impresa, le società semplici e i soggetti equiparati ai sensi dell'art. 5 del TUIR, gli enti non commerciali, nonché i non residenti, per le plusvalenze su partecipazioni in società residenti, salvo diversa previsione delle convenzioni contro le doppie imposizioni. Per l'imprenditore, la platea rilevante è quindi quella dei soci persone fisiche di società di capitali e di persone, in particolare in vista di una cessione delle quote o di un riassetto della compagine sociale.

Sono rivalutabili le partecipazioni rappresentate da azioni (S.p.A. e S.a.p.A.) o da quote (S.r.l., S.n.c. e S.a.s.), i diritti d'opzione, i warrant e le obbligazioni convertibili in azioni, oltre ai terreni, edificabili o agricoli. Restano invece fuori le partecipazioni detenute in regime d'impresa, poiché le relative plusvalenze non rientrano tra i redditi diversi.

L'imposta sostitutiva è pari al 21% per le partecipazioni e al 18% per i terreni. Essa va calcolata sull'intero valore risultante dalla perizia e non soltanto sull'incremento rispetto al costo storico: di conseguenza, la convenienza dipende dal confronto tra l'imposta da versare oggi e il risparmio atteso sulla futura plusvalenza. Qualora la cessione non sia prevedibile, oppure il valore peritale superi di poco il costo fiscale, l'operazione può rivelarsi poco vantaggiosa, giacché il valore rivalutato rileva esclusivamente come nuovo costo fiscale ai fini del calcolo delle plusvalenze.

In sede di cessione, la plusvalenza imponibile è determinata per differenza tra il corrispettivo e il valore rivalutato, in luogo del costo storico di acquisto. Il vantaggio si ottiene dunque soltanto in presenza di una vendita a un prezzo superiore al costo storico; in caso contrario l'imposta versata non produce alcun beneficio. Occorre inoltre considerare che l'imposta sostitutiva è dovuta anche se la cessione non avviene nel breve periodo, giacché la rivalutazione si perfeziona con il solo versamento.

Il versamento avviene con modello F24, in unica soluzione oppure in un massimo di tre rate annuali di pari importo, con scadenza al 30 novembre 2026, al 30 novembre 2027 e al 30 novembre 2028. Sulle rate successive alla prima sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo, con decorrenza dal 30 novembre 2026. La rivalutazione si considera perfezionata con il pagamento dell'intera imposta o della prima rata; in assenza di tale versamento, pertanto, la procedura non produce effetti.

Nel modello F24 vanno utilizzati i codici tributo 8055, per la rivalutazione delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati, 8056, per i terreni, e 8057, per le partecipazioni negoziate nei mercati regolamentati. I primi due sono stati istituiti dalla risoluzione n. 75/E del 2006, l'ultimo dalla risoluzione n. 23/E del 2023. Come anno di riferimento si indica il 2026, e il medesimo anno va riportato anche nei versamenti delle rate successive.

Entro la stessa data del 30 novembre 2026 la perizia di stima deve essere redatta e asseverata con giuramento da un professionista abilitato: per le partecipazioni, tra gli altri, dottori commercialisti, esperti contabili e revisori legali; per i terreni, tra gli altri, geometri, ingegneri, architetti e agronomi. È dunque necessario tenere conto dei tempi occorrenti per la valutazione e per il giuramento, che in prossimità della scadenza possono comprimersi sensibilmente.

Sul piano operativo, conviene procedere per fasi: individuare le partecipazioni o i terreni per i quali è prevista una cessione o per i quali è comunque opportuno aggiornare il costo fiscale; incaricare per tempo il perito; calcolare l'imposta sull'intero valore peritale e decidere se versarla in unica soluzione o a rate; infine conservare la perizia, l'atto di giuramento e la quietanza dell'F24, documenti da esibire in caso di controllo e da richiamare al momento della dichiarazione dei redditi relativa all'anno della cessione.