Lavori su immobili di terzi: IVA detraibile e rimborsabile se c'è strumentalità

È frequente che un'impresa esegua interventi di manutenzione, ristrutturazione o adeguamento su immobili che non le appartengono, ma di cui dispone in forza di un contratto di locazione o di comodato. Il trattamento dell'IVA assolta su tali interventi, e in particolare la possibilità di chiederne il rimborso, è stato oggetto di un lungo contrasto interpretativo, oggi ricomposto in senso favorevole al contribuente.

Il punto di approdo è rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 13162/2024, che ha sancito il diritto al rimborso dell'imposta assolta per interventi di manutenzione o ristrutturazione edilizia su immobili di proprietà di terzi, purché sussista un nesso di strumentalità tra i beni e l'attività svolta dal soggetto passivo. L'orientamento è stato recepito dall'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 20/2025, che ha espressamente superato la precedente risoluzione n. 179/2005.

La questione ruotava attorno alla nozione di «bene ammortizzabile» contenuta nell'art. 30, comma 2, lett. c) del D.P.R. 633/1972, che condiziona l'accesso al rimborso. È stato chiarito che tale nozione, in ambito IVA, non può essere ricostruita richiamando gli artt. 102 e 103 del TUIR, né le disposizioni civilistiche sul bilancio e i principi contabili. Occorre invece fare riferimento alla definizione di beni d'investimento della direttiva 2006/112/CE, che include beni non ammortizzabili in senso stretto ma comunque destinati all'esercizio dell'impresa per un periodo di tempo medio-lungo.

Ne discende un'interpretazione funzionale: l'«ammortizzabilità» del bene si traduce nella sua durevolezza e utilità pluriennale, e la nozione di acquisto ricomprende anche la mera disponibilità del bene per un tempo apprezzabilmente lungo, quale è solitamente il periodo dipendente da un contratto di locazione o comodato. Resta fermo, in ogni caso, il requisito della strumentalità del bene rispetto all'attività esercitata, da valutarsi come nesso anche soltanto potenziale o di prospettiva, secondo quanto già affermato dalle Sezioni Unite nn. 11533 e 11534/2018.

Con l'ordinanza n. 12862/2026 la Suprema Corte ha aggiunto un chiarimento di rilievo pratico sul controllo dell'inerenza. Il nesso non può essere escluso sulla base di un giudizio di congruità della spesa, salvo che l'Amministrazione finanziaria dimostri la macroscopica antieconomicità dell'operazione e che questa rilevi quale indizio dell'assenza di connessione tra il costo e l'attività d'impresa. Nel caso deciso, l'assenza di una radicale trasformazione dell'immobile in un bene differente ha costituito conferma indiretta della sussistenza dell'inerenza. Il nesso andrebbe invece negato quando il costo di ristrutturazione risulti esorbitante rispetto al mero adattamento del bene alle esigenze dell'impresa. La valutazione, come ribadito anche da Cass. n. 14783 del 18 maggio 2026, resta un accertamento di fatto: conserva quindi rilievo la documentazione che dimostri la durata della disponibilità del bene e la coerenza degli interventi con l'attività esercitata.